南京楼市活了，南京楼市火了！

　　尽管还没到半年盘点的日子，南京网上房地产的统计数据已经令人吃惊：截止到6月20日，南京市已经成交二手房37411套，比去年全年的成交3.7万套还略多。

　　半年卖出一年的量！在专家眼中，除被压抑的刚性需求释放之外，房产投资活跃也是促成如此结果的重要因素之一。

　　二手房市场的火爆，对南京楼市有何影响？房产投资策略是否会因此改变？在看完本组报道之后，你将会得到明确的答案。

　　■原因之一

　　炒房者降低收益预期

　　市场状况：通常来讲，二手房市场上的投资比例一般在10%左右，目前这一比例正在上升。市场表现红火的区域尤其受投资客关注，经历去年楼市冰冻之后，炒房者的预期收益率已经下降。之前是不赚翻倍不出手，现在也许能赚30%就满足了。

　　典型案例：夏女士2003年在建宁路上以5万元首付买了一套挑高房，2004年2月份转手卖掉时，赚了6万元。从此，她对房产投资充满了兴趣。

　　将建宁路房屋转手后，夏女士凑了30万元，付了龙江小区三套新房的首付。夏女士发现，龙江在2004年时还属于新区，和老城区比，那的区域规划及道路建设非常好，道路相对较宽，适合私家车通行，离主城区也只有一桥之隔。

　　2005年后，龙江区的房价果然翻倍了。夏女士趁此机会将三套住宅房一并转手，赚了100万有余。当然，她出手还是早了点。据了解，夏女士当年36万元买入，70万元卖出的一套住宅，如今已经涨到90万元。不过，快进快出是炒房者的惯用手法，因为他们没有太多资金周转。

　　投资奥体房是2006年底的事。夏女士通过各种信息渠道发现，政策对奥体地区有很大扶持。于是，夏女士看准地势，在奥体以东两站路的新安江街商业街上买下了一套住宅，两个商铺。按夏女士的话说，商业街以西是奥体；以东是新城科技园，不少世界500强企业会在此落户，加上地铁一号线，二号线的建成，市中心的市民也有意选择在此居住。

　　去年，受大环境影响，买家把房价压得比较低，夏女士感觉房价没达到自己的心理预期，便没有仓促出手。

　　今年，奥体房价快速回升。就在上个月，夏女士以每平方米9000多元的价格把那套住宅卖掉了。和2006年4000多元的买入价相比，她又赚了一次翻番。

　　但是对于那两处商铺，夏女士没有着急出手。因为她觉得，人们购房越来越趋于理性，一时半会卖不到好价钱。而商铺的租金回报率高，以后将成为房产种类投资项目的趋势之一。

　　今后，夏女士还会投资房产。但她知道，在短短一两年内房价翻番的好事，是再也不会遇见了。

　　数据支持：据国家统计局统计，南京二手房价格出现连续三个月上涨。365地产家居网统计，6月中旬个人网上挂牌量均价甚至已经与2007年高峰期持平。不少业内人士表示，房价的上扬使不少投资型需求也开始浮出水面。来自南京我爱我家、满堂红置业、顺驰不动产、1+2联合不动产等大型中介的调查显示，当前市场需求正在由刚性需求向投资型需求转移。

　　投资建议：据中原地产交易服务中心的主管李千娥介绍，今年1到6月，该公司投资型客户的比例始终保持在10%左右。“二手房投资大多是短线投资，购买最长几个月就会出手，其实就是‘炒房’。现在二手房税费政策优惠，投资成本没有过去高。”

　　炒房，必须在别人发现热点地区之前就下手，否则就会成为“接棒者”。今后，收益心理预期也必须适当降低，如果买入之后等待收益翻倍再卖出，也许你会变成“包租公”。

　　■原因之二

　　改善需求集中爆发

　　市场状况：正是因为“卖旧买新”或者“卖旧买旧”这样的购房者增加，他们释放出来的二手房房源又满足了另一部分二手房中小户型购房者的需求，整个二手房市场因此变得更加活跃。

　　典型案例：“现在大面积的房子怎么这么俏！”前两天，何先生想买城东某楼盘120多平方米的一套公寓，结果这个户型预订的人已经很多了，根本买不到，而他去售楼处看的时候，一些面积稍小的公寓，反倒还有选择。何先生只能去二手房中介登记了一下自己的需求，期待能买到中意的房子。

　　何先生一家三口原本住在靠近新街口附近一套48平方米的小户型中。前不久，他想以小换大，改善居住条件。购房目标区域选定城东板块，但之前从未到该板块进行实地看房和选房。主意敲定后，何先生遂将现有住房挂牌出售。令他感到意外的是，今年新街口附近的小户型住宅颇为抢手，挂牌后很快就有买家报价50万元求购。考虑到该价位已经达到自己的心理预期，何先生于今年2月签订了卖房协议，并在3月底顺利办理了过户手续。

　　但是在新房市场的碰壁，卖房后的何先生一家面临无处可去的尴尬境地。

　　一位楼盘负责人表示：最近楼市行情不错，改善型的客户出手越来越多，一些楼盘面积比较大一点的户型，一下子吃香起来。

　　另一位中介人士对记者抱怨说，接连接到几个电话，都是朋友打来咨询的：“我想买个百十来万的二手房，哪儿有啊？”这种需求听上去很“无厘头”，不说面积、不论户型，甚至不讲单价，但可以说明，他们对于改善居住的需求非常迫切。

　　数据支持：从我爱我家数据统计中显示，改善性住房主要表现为两种改善类型。

　　一是被动型改善，这类被动购房者中一大部分来自拆迁户。我爱我家的统计显示，从1月份至今，因拆迁而改善住房的二手房购房者有一定的增加。这类购房者从我爱我家数据中显示，占改善性购房总比例的15%~20%。

　　另一类就是主动型改善购房。我爱我家置业顾问表示，大部分主动型改善的购房者多选择就近再次购房。

　　投资建议：今年将会是住房改善升级年，对于很多有改善性需求的购房者来说，相关的税费、贷款政策是决定他们是否出手的重要因素。所以，如果投资房产，年代久远和面积较小的“老小房”应该不要考虑。

　　■原因之三

　　学区房“抢”得更凶了

　　市场状况：（满堂红置业有限公司的数据显示，今年1到6月，鼓楼区二手房成交量为全南京最高。“过去有‘孟母三迁’，现在的家长，为了给自己的孩子挑个好学校，不惜血本买学区房。”市场专员高嵩透露，由于鼓楼区内有琅玡路小学、拉萨路小学等多所学校，学区房的需求巨大，甚至出现过一房难求的局面。

　　案例分析：30岁的小尉这几天腰酸背痛。这段时间她正在手忙脚乱地忙活装修、搬家。“为来为去为了儿子。想快点弄好，把户口转过去，这么赶才刚刚卡进学校的规定。”小尉告诉记者，自己家住城西，周边设施配套完善，小日子过得蛮惬意的。今年儿子还在读幼儿园，夫妻俩提前踩点去了学校，周边考察了一圈都不太满意，就想把儿子送到力学小学去读书。上个月，夫妻俩咬咬牙，以1.6万元/平方米的价格买下了一套二手房。

　　听说入学政策是按户籍来的，孩子的爸爸有些心疼换房的钱，说还不如想办法去迁个户口。但又听说，老师会去家里检查是不是真的住在这里。小尉仍不改初衷，“买下学区房，我住在你的学区里你总要收我的孩子吧。我问过单位里的同事，管得很严的，学校里的老师会来家访，还要楼上楼下地问邻居，还是趁早住过去安心。”

　　润润妈是个急性子。在银行工作的她，眼光独到，很早就选好了女儿的学校———长江路小学。她认为，长江路小学既是名校，孩子的压力也不会太大。润润妈说，虽然学区房很贵，但比起那些交了赞助费的家长，心里就平静了好多。“毕竟孩子每天早上可以多睡半个钟头，上学放学都很安全”。

　　满堂红置业市场专员高嵩告诉记者：“学区房属于刚性需求，购买学区房的是经济实力相对比较雄厚的特定群体，大多已经在城郊拥有自己的房产。而学区房大多为90平方米以下的小户型，并且配置成熟，所以受到了更多人的追捧。”学区房的价格也由此被迅速提高，3个月前琅琊路小学的学区房价还是16000多元/平方米，目前单价已经2万元出头。

　　数据支持：2008年的房价普降，但学区房却相对稳定，鼓楼区的一些顶级名校的房价甚至有1000~2000元的升幅。学区房的成交量2007年仅占二手房成交总量的5%~8%，而进入2008年后成交占比翻番，高达10%~15%。

　　投资建议：每个区有不同的学区房政策。比如鼓楼区，新生入学必须具备产权证、户口簿(户口簿必须有一家三口，单亲家庭除外)，且要求实际居住。虽然没有居住年限要求，但如果学校生源爆满会根据实际情况，让居住时间较长的二手房住户孩子优先入学。

　　投资学区房政策风险较大，所以最好的方式是买下学区房让自家孩子上学用，等孩子毕业再卖给下一家。

　　■专家观点

　　市场成熟，二手房价还会涨

　　在成熟的市场，二手房通常都是比新房价格高的。比如美国人买房子，对周围的环境很挑剔，而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说，符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区，在这种地段基本没有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的旧房子。在美国，二手房的价格已经普遍超过了一手房。现在，中国也出现了这种情况。

　　目前，在南京的一些热点区域，二手房的价格已经赶超了一手房，并超出了2007年市场高峰时的价格水平。奥体部分二手房价已达到11000元/平方米左右，龙江的苏城南苑、苏城北苑等小区的二手房价也已超过了14000元/平方米。不过，即便价格偏高，也并未影响人们购买二手房的热情。

　　南京房地产开发建设促进会的秘书长张辉表示，二手房优质的房源和较高的性价比是造成这一情况的最主要原因。“好的一手房户型，一出来就受到哄抢，很难能买得到，而二手房的周边设施齐全，面积适中，即便个别单价超出一手房水平，但总价仍然保持在一个优质适用的状态。另外，二手房还具有很强的时效性，这对很多有刚性需求的人来说毫无疑问是最大的便利。”

　　张辉称，供求关系等多方面因素将导致二手房交易的持续看涨。对于业界的“泡沫说”，他表示，广大购房者不用太过担心。“只要不是一味狂热的哄抢，就不会带来市场秩序的混乱。”在他看来，当前二手房交易的活跃无疑对盘活市场上的存量房有很大好处，同时也将带动经济的发展。