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【江苏商报报道】 本报记者 陈逢春 报道
被贷款迟迟无法办理困扰了近两个月的市民杨先生昨天终于得偿所愿了。
昨天上午，杨先生接到了一家股份制银行湖南路支行的电话，他的贷款已经批下来了。本报记者了解到，从去年10月份起，南京建行、民生等多家银行相继暂停了个人经营性贷款、二手房贷款甚至包括一手房贷款。不过随着元旦假期结束，关闭数月的信贷大门终于敞开，贷款似乎又恢复了往日喧嚣。然而记者调查发现，与往年相比，今年南京各家银行在贷款上都表现得比较谨慎。
迟到的贷款救了急
昨天上午，市民杨先生早早地来到那家股份制银行湖南路支行办贷。“去年11月底，我用一套房子向银行申请抵押贷款，手续办妥之后，银行工作人员却告知款项无法发放。贷了40万元，年底是旺季，本来是想用这笔钱进货的，钱却到不了手。”经营服装生意的杨先生告诉记者，但是现在好了。
和杨先生一样心急的贷款者不在少数，记者昨日发现，南京各家银行的个贷部门都挤满了人。中国农业银行江苏省分行个人房贷部负责人丁晓告诉记者，2007年在银行存款准备金率一再提高之后，贷款额度越来越紧，类似林女士这样手续完备但无法放款的现象，实在是无奈之举。不过值得欣慰的是，新年后迟到的贷款确实解了燃眉之急。
由于早已办好了各项手续，杨先生等了不到半个小时，终于顺利地从银行拿到了40万元贷款，开心而归。
昨天下午，中信银行南京分行个人信贷部经理娄勇接受记者采访时说，近几天拿到贷款的市民几乎都是早就递交了贷款申请资料、但一直没有拿到钱。“这主要是去年上半年银行的贷款放得太快，半年就把全年的额度基本用完；再加上下半年央行连续出台上调存款准备金率等收缩政策，导致银行无钱可贷。”
各银行计划还未确定
信贷闸门是开了，但今年与往年不一样，今年可能要细水常流。本报记者了解到，今年，中央要实行从紧的货币政策，央行已要求各银行新增贷款幅度不能超过去年的15%，并且要求银行改变以往按年度控制信贷规模的做法，改为按季度控制。
据了解，目前南京各银行普遍未接到上级行具体的每个季度的贷款额度，整个年度的贷款计划可能要春节后才能出来，但目前正常的贷款需求还是基本可以满足的。“如果上级行按季度给我们制定了贷款计划，那么具体到我们银行内部，可能将要按月来控制。”中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺告诉记者，目前该行的每季度的贷款额度尚未出炉。
而中国农业银行江苏省分行个人房贷部负责人丁晓也表示，通常各家的房贷部只负责贷款发放和审核，在贷款总量控制上几乎都是由各家银行的稽核部负责，因此对于每季度的贷款额度他们也不是很清楚。
华夏银行南京分行个人业务部副总经理王成福也表示，市民不要担心银行的贷款额度问题，今年的贷款形势跟往年最大的区别就是，只要你的资信没问题，任何时候都应该能贷到款。在目前房贷业务比较优质的情况下，银行每季度的贷款额度还是比较充裕的。
房贷发放仍然偏紧
尽管南京各家银行房贷部负责人均表示，今年不会出现去年那样无款可贷的窘境，但是对于部分资信状况不佳的市民来说，房贷发放偏紧将是主基调。
昨日上午，在南京一家国有银行个贷中心，办理个贷的窗口前人头攒动，不少去年就看好楼盘的市民在银行额度恢复后办理贷款手续。一位张姓市民告诉记者，他爱人在3年前用商业房贷买过一套房，婚后以他名义再贷，本以为银行年初大规模放贷审查不严，但最终还是以“第二套”房的标准首付了四成，执行了基准利率的1.1倍。
该行工作人员告诉记者，进入2008年，银行的贷款额度也随之恢复。然而，由于监管层对各商业银行的贷款规模进行严格控制，今年头一个月商业银行已经感到宏观调控的压力。就房贷业务而言，各行已经对房贷业务进行规模控制，房贷发放比去年同期明显偏“紧”。通过个人信用报告查询，“第二套”房决不可按第一套处理。
“目前主要是先满足去年已签订合同，但到现在还未放款的客户，这部分客户数量还不少。”一银行房贷部人士这样告诉记者。
据了解，目前虽然各银行贷款已经“开闸”，但是个人贷款业务仍然偏紧，尤其是针对那些资信状况不佳的借款人。这是因为，一方面国家的各项宏观调控政策，包括“二套房新政”等要执行；另一方面，去年由于贷款发放过快，导致年底“无钱可贷”的现象，也让银行更谨慎发放贷款。在这种背景下，各银行在往年普遍实行的“早放贷、早盈利”的想法，将会有所改变。所以，目前包括以后相当长时间，个人贷款总体还是会“偏紧”。
■资讯链接,今年该选择哪种房贷
去年央行6次加息元旦开始集中释放，当银行的信贷大门敞开后，面对南京各家银行琳琅满目的房贷品种，不少市民都在犹豫：哪个房贷品种更适合自己？
为此，本报记者综合了南京各家银行的部分特色业务，就其优缺点为买房者做详细解读。
直客式房贷：
省本钱
“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。
优点：
买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。
缺点：
没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。
据记者了解，最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。据悉，各级政府机关、国家机关特派机构、海关、检验检疫等单位的在册入编员工，往往能比较容易申请到“直客式房贷”。
适宜人群：
有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。
固定房贷：
规避加息风险
这种房贷产品的特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。
优点：
利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。
缺点：
虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。
适宜人群：
主要是3种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。
入住还款法：
减轻初期压力
去年，招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。
优点：
有效降低购房者交房初期的经济压力。
缺点：
由于加上了约定期还的利息，从整体上看，实际还款的总金额会比正常还款多。
适宜人群：
有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。
气球贷：
真正省息的房贷产品
“气球贷”是深圳发展银行南京分行去年推出的一种采用全新还款方式的房贷产品，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。气球贷款的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。譬如5年期的气球贷款（按30年计算月供），适用的基准利率是6.48％（若是按揭贷款可下浮15％，则实际利率为5.508％）；若是30年期的普通住房贷款，适用的基准利率则为6.84％（下浮15％，则实际为5.814％）。
优点：
与普通的还款方式（等额还款、递减还款）不同，“气球贷”会留下一部分本金在贷款到期时一次性归还，也就是说只有部分本金在贷款期限内分期偿还。通过这样的还款安排，可以抵消因为贷款期限缩短所带来的月供增加。
缺点：
在还款末期需要借款人一次性偿还较大金额的贷款本金,还款压力较大。
适宜人群：
计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户。
■政策分析,央行收紧从五方面下手
中国人民银行副行长苏宁近日表示，今年央行将从加大人民币汇率弹性等五方面执行从紧的货币政策。
据报道，这五方面包括：一、严格控制货币信贷成长；二、继续加大人民币汇率弹性；三、合理运用利率杠杆；四、充分发挥信贷政策在促进结构调整中的积极作用；五、促进国际收支趋于平衡。
苏宁是于元月3日至4日在北京举行的中国人民银行2008年工作会议上提出这些说明的。
苏宁表示，中国面临巨大的货币信贷扩张压力。
近年来，由于中国国际收支持续顺差，经由外汇占款管道投放的货币不断增加，形成货币供应过快增长的巨大压力。
同时，在资金偏多的背景下，由于金融机构利润约束增强、信贷需求旺盛，信贷扩张动力也很强劲。
央行会后发表声明指出，今年将认真执行从紧的货币政策，防止经济成长由偏快转为过热，以及物价由结构性上涨演变为明显通货膨胀。
但央行没有公布具体的年度货币信贷调控指标。
